Оренда приміщення у фізичної особи — поширена практика для ФОП, які ведуть діяльність у сфері торгівлі, послуг або виробництва. Водночас така співпраця має низку податкових і юридичних нюансів. Помилки в оформленні договору або оподаткуванні орендних платежів можуть призвести до штрафів і донарахувань. У цій статті розглянемо, як правильно оформити оренду та виконати податкові обов’язки ФОП у 2026 році.
Правове оформлення договору оренди
ФОП має право орендувати приміщення у фізичної особи на підставі цивільно-правового договору. Договір укладається обов’язково у письмовій формі, незалежно від строку оренди.
Якщо договір оренди нерухомості укладається на строк понад три роки, він підлягає нотаріальному посвідченню.
Орендодавцем виступає фізична особа (не підприємець), а орендарем — ФОП, який використовує приміщення виключно для господарської діяльності.
Що обов’язково має містити договір
У договорі оренди повинні бути визначені:
- Повні реквізити сторін (ПІБ, РНОКПП, адреси, статус ФОП).
- Чіткий опис об’єкта оренди (адреса, площа, тип приміщення).
- Строк дії договору та порядок його продовження.
- Розмір орендної плати, періодичність та спосіб оплати.
- Права та обов’язки сторін, відповідальність, умови розірвання.
Окремо рекомендується оформити акт приймання-передачі приміщення, який підтверджує факт початку користування.
Податки при оренді приміщення у фізичної особи
У разі оренди приміщення у фізичної особи ФОП виконує функції податкового агента. Це означає, що саме підприємець зобов’язаний утримати та сплатити податки з орендної плати.
До таких податків належать:
- податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — 18%;
- військовий збір — 5%;
- єдиний соціальний внесок — не нараховується.
ЄСВ не нараховується, оскільки дохід від оренди не є заробітною платою або винагородою за виконання робіт чи надання послуг.
ФОП, який виплачує дохід фізичній особі за договором оренди, зобов’язаний виконувати функції податкового агента та утримувати ПДФО і військовий збір відповідно до вимог Податкового кодексу України.
Куди та коли сплачуються ПДФО і військовий збір
ПДФО та військовий збір із суми орендної плати перераховуються до бюджету за місцем податкової реєстрації ФОП, а не за місцезнаходженням орендованого приміщення.
Податки сплачуються під час виплати доходу фізичній особі. Виплата орендної плати без одночасного перерахування ПДФО та військового збору вважається порушенням.
🔥 Не відкладайте
Потрібна сертифікація ISO?
Щороку вимоги до тендерів стають жорсткішими. Компанії без ISO втрачають контракти на мільйони гривень. Ми допоможемо отримати сертифікат за 5 робочих днів.
Облік та звітність ФОП
Виплати фізичній особі за договором оренди підлягають обов’язковому відображенню у податковій звітності.
ФОП подає додаток 4ДФ у складі об’єднаної податкової звітності, де зазначаються:
- сума нарахованого доходу;
- сума утриманого ПДФО;
- сума військового збору;
- дані орендодавця.
Ознака доходу в 4ДФ залежить від виду об’єкта оренди (житлова/нежитлова нерухомість, земельна ділянка тощо) та повинна бути визначена коректно.
Звітність подається щоквартально у встановлені строки.
Додаткові обов’язки, про які часто забувають
На практиці податкові органи звертають увагу також на такі моменти:
- подання форми №20-ОПП, якщо орендоване приміщення використовується як об’єкт діяльності ФОП;
- відповідність орендної плати мінімальній орендній вартості, якщо така встановлена рішенням місцевої ради;
- наявність акту приймання-передачі приміщення.
Типові помилки ФОП при оренді
Найпоширеніші порушення:
- відсутність письмового договору або акту приймання-передачі;
- утримання військового збору за старою ставкою 1,5%;
- неподання або помилки у додатку 4ДФ;
- несплата податків у день виплати орендної плати;
- неподання 20-ОПП щодо орендованого приміщення.
Такі помилки є підставою для штрафів і податкових донарахувань.
Безкоштовна консультація від експерта
Не знаєте з чого почати? Наші спеціалісти проаналізують вашу ситуацію та запропонують оптимальне рішення. Безкоштовно та без зобов'язань.
FAQ — коротко про головне
- Чи нараховується ЄСВ на орендну плату?
Ні, ЄСВ на дохід від оренди не нараховується. - Чи може ФОП не утримувати податки з оренди?
Ні, ФОП завжди є податковим агентом. - Чи потрібне нотаріальне посвідчення договору?
Так, якщо оренда нерухомості укладається на строк понад три роки. - Чи впливає група єдиного податку ФОП?
Ні, податкові обов’язки агента не залежать від групи ЄП.
Висновок
Оренда приміщення у фізичної особи для ФОП у 2026 році є законною та зручною, але потребує чіткого дотримання податкових і документальних вимог. Коректний договір, правильні ставки ПДФО та військового збору, своєчасна сплата податків і правильна звітність у 4ДФ дозволяють уникнути фінансових ризиків та претензій з боку податкових органів.