Оренда приміщення у фізичної особи – поширена практика для ФОП, які ведуть діяльність у сфері торгівлі, послуг або виробництва. Водночас така співпраця має низку податкових і юридичних нюансів. Помилки в оформленні договору або оподаткуванні орендних платежів можуть призвести до штрафів і донарахувань. У цій статті розглянемо, як правильно оформити оренду та виконати податкові обов’язки ФОП у 2026 році.
Правове оформлення договору оренди
ФОП має право орендувати приміщення у фізичної особи на підставі цивільно-правового договору. Договір укладається обов’язково у письмовій формі, незалежно від строку оренди.
Якщо договір оренди нерухомості укладається на строк понад три роки, він підлягає нотаріальному посвідченню.
Орендодавцем виступає фізична особа (не підприємець), а орендарем – ФОП, який використовує приміщення виключно для господарської діяльності.
Що обов’язково має містити договір
У договорі оренди повинні бути визначені:
- Повні реквізити сторін (ПІБ, РНОКПП, адреси, статус ФОП).
- Чіткий опис об’єкта оренди (адреса, площа, тип приміщення).
- Строк дії договору та порядок його продовження.
- Розмір орендної плати, періодичність та спосіб оплати.
- Права та обов’язки сторін, відповідальність, умови розірвання.
Окремо рекомендується оформити акт приймання-передачі приміщення, який підтверджує факт початку користування.
Податки при оренді приміщення у фізичної особи
У разі оренди приміщення у фізичної особи ФОП виконує функції податкового агента. Це означає, що саме підприємець зобов’язаний утримати та сплатити податки з орендної плати.
До таких податків належать:
- податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) – 18%;
- військовий збір – 5%;
- єдиний соціальний внесок – не нараховується.
ЄСВ не нараховується, оскільки дохід від оренди не є заробітною платою або винагородою за виконання робіт чи надання послуг.
ФОП, який виплачує дохід фізичній особі за договором оренди, зобов’язаний виконувати функції податкового агента та утримувати ПДФО і військовий збір відповідно до вимог Податкового кодексу України.
Куди та коли сплачуються ПДФО і військовий збір
ПДФО та військовий збір із суми орендної плати перераховуються до бюджету за місцем податкової реєстрації ФОП, а не за місцезнаходженням орендованого приміщення.
Податки сплачуються під час виплати доходу фізичній особі. Виплата орендної плати без одночасного перерахування ПДФО та військового збору вважається порушенням.
Облік та звітність ФОП
Виплати фізичній особі за договором оренди підлягають обов’язковому відображенню у податковій звітності.
ФОП подає додаток 4ДФ у складі об’єднаної податкової звітності, де зазначаються:
- сума нарахованого доходу;
- сума утриманого ПДФО;
- сума військового збору;
- дані орендодавця.
Ознака доходу в 4ДФ залежить від виду об’єкта оренди (житлова/нежитлова нерухомість, земельна ділянка тощо) та повинна бути визначена коректно.
Звітність подається щоквартально у встановлені строки.
Додаткові обов’язки, про які часто забувають
На практиці податкові органи звертають увагу також на такі моменти:
- подання форми №20-ОПП, якщо орендоване приміщення використовується як об’єкт діяльності ФОП;
- відповідність орендної плати мінімальній орендній вартості, якщо така встановлена рішенням місцевої ради;
- наявність акту приймання-передачі приміщення.
Типові помилки ФОП при оренді
Найпоширеніші порушення:
- відсутність письмового договору або акту приймання-передачі;
- утримання військового збору за старою ставкою 1,5%;
- неподання або помилки у додатку 4ДФ;
- несплата податків у день виплати орендної плати;
- неподання 20-ОПП щодо орендованого приміщення.
Такі помилки є підставою для штрафів і податкових донарахувань.
Безкоштовна консультація від експерта
Не знаєте з чого почати? Наші спеціалісти проаналізують вашу ситуацію та запропонують оптимальне рішення. Безкоштовно та без зобов'язань.
FAQ – коротко про головне
- Чи нараховується ЄСВ на орендну плату?
Ні, ЄСВ на дохід від оренди не нараховується. - Чи може ФОП не утримувати податки з оренди?
Ні, ФОП завжди є податковим агентом. - Чи потрібне нотаріальне посвідчення договору?
Так, якщо оренда нерухомості укладається на строк понад три роки. - Чи впливає група єдиного податку ФОП?
Ні, податкові обов’язки агента не залежать від групи ЄП.
Висновок
Оренда приміщення у фізичної особи для ФОП у 2026 році є законною та зручною, але потребує чіткого дотримання податкових і документальних вимог. Коректний договір, правильні ставки ПДФО та військового збору, своєчасна сплата податків і правильна звітність у 4ДФ дозволяють уникнути фінансових ризиків та претензій з боку податкових органів.